物流地產正成為不動產投資領域中的重要板塊，信托公司也要加速入局。

近日，建信信托對外披露，已聯合萬緯物流及信建贏石成功并購上海、寧波兩處核心物流資產。

公開信息顯示，本次并購交易資產來源為前期發行的類REITs產品，兩處物流資產建筑面積合計約9萬平方米，未來將優先通過公募REITs實現退出。

本次并購合作方萬緯物流是萬科集團旗下從事物流倉儲服務及供應鏈解決方案的專業機構；信建贏石則是建信信托與美國信安集團合資成立的物流投資管理平臺。

4月18日，萬緯物流方面向界面新聞確認，上述兩處物流資產分別為萬緯上海浦東臨港園區和萬緯寧波北侖新碶園區，但交易價格暫不便透露。

去年9月，萬緯物流首席合伙人、董事長張旭告訴界面新聞，華東區域除上海市場外，也十分看好寧波的潛力，萬緯會進一步在此布局。

近兩年，由于物流地產在疫情影響下展現出較強的抗風險能力，成為收并購市場中的重要標的。

比如去年11月，普洛斯宣布“普洛斯中國收益基金VI（GLP CIF VI）”完成募集，基金資產管理規模為76億元，將投資于中國19個城市的20處物流園區，可租賃面積約213萬平方米。

同月，黑石房地產基金持有及管理的資產管理平臺龍地也宣布即將完成對粵港澳大灣區內面積約28萬平方米現代倉庫的收購。

就經營表現來看，2022年以來，倉儲物流類業績受經濟周期波動影響較小，收入平穩，因此能獲得不少投資機構的青睞。

以萬緯物流為例，據萬科3月30日發布的2022年度報告，其物流業務(含非并表項目)實現經營收入35.6億元，同比增長17.9%。其中高標庫營業收入21.6億元，同比增長4.6%；冷鏈營業收入14.0億元，同比增長46.7%。

截至2022年末，萬緯物流累計開業項目可租賃建筑面積964萬平方米，其中高標庫可租賃建筑面積846萬平方米，穩定期出租率為90%，冷鏈可租賃建筑面積118萬平方米，穩定期的使用率為75%。

過去一年，萬緯物流新開業13個高標庫，可租賃建筑面積94萬平方米；10個冷鏈園區，可租賃建筑面積37萬平方米；新開業項目合計可租賃建筑面積132萬平方米。

亞太區最大不動產管理公司易商紅木ESR也不例外。2022年，ESR出租的物流空間達460萬平方米，電子商務加速發展及供應鏈韌性刺激市場對大型現代化物流空間的需求，在新租約中占76%。

不僅如此，物流地產的投資回報率也較為可觀。數據顯示，2022年的倉儲物流類REITs的可供分配情況相對穩定，累計派息比率在4.5%至5%之間。

截至2023年3月末，在國內所有的公募REITs行業中，倉儲物流整體表現較好，上市以來的漲幅高居首位，為25.51%，高于園區設施的23.91%、能源基礎設施的16.49%以及保障性租賃住房的11.79%。

在萬科的業績推介會上，萬科執行副總裁、首席運營官劉肖也公開表示，萬緯物流已在浙江和廣東選擇了幾個資產項目，項目規模25萬平方米左右，已報送至地方發改委，有望今年內發行REITs。

值得一提的是，中金普洛斯REIT第一次擴募并新購入基礎設施項目已于近日正式獲批。

據界面新聞了解，本次擴募將新購入3處倉儲物流園區，建筑面積合計約45.2萬平方米，項目分別位于山東省青島市、廣東省江門市及重慶市，如普洛斯青島前灣港國際物流園、普洛斯江門鶴山物流園以及普洛斯（重慶）城市配送物流中心。

完成新購入基礎設施項目后，普洛斯REIT基礎設施資產合計將由10個倉儲物流園組成，分布于京津冀、長三角、環渤海經濟區、粵港澳大灣區和成渝經濟圈，建筑面積合計約115.7萬平方米。

當物流倉儲類公募REITs發展趨勢向好后，ESR、寶灣物流等也準備將倉儲資產推動上市。

可以看到，物流地產愈發受到境內核心資本的關注，過去物流地產市場的主流核心參與者以外資背景為主的局面被打破，預計還會有更多參與者進入，進一步提升物流地產市場的流動性。

同時，隨著這一領域賽道競爭愈發激烈，“強者愈強”的行業格局有望形成。