物流地產不是新話題，但卻是一種新趨勢。

較高的出租率和穩定的租金，且投資回報率也高于其他商業地產資產，令倉儲物流地產逐漸成為一門好生意，其火熱景象在北京、上海、蘇州、無錫等一二線核心城市群持續出現。

上海在這一領域發力尤為明顯。世邦魏理仕數據顯示，今年上半年上海倉儲物流市場共有7個新項目入市，累計供應達78.7萬平方米，創下歷史新高。

不僅如此，今年上半年凈吸納量共計31.4萬平方米，達到7年內歷史最高水平，三方物流和電商的新興增長點持續為上海市場帶來新租需求。

另據仲量聯行數據，今年第二季度入市的兩個竣工項目，總建筑面積超過42萬平方米，也使得二季度的新增供應甚至超過了2022年全年水平。其中，易商青浦雨潤項目的新入市，為青浦子市場新增了34.6萬平方米的高標物流倉儲空間。

大量新增供應后，也導致上海物流地產的租賃活動在經歷了一季度的短暫復蘇后出現放緩，凈吸納量錄得僅1.5萬平方米。

仲量聯行中國區產業及物流服務部資深董事黃暉表示，大部分租戶采取維持現狀的租賃策略，對于新的擴張尤其謹慎，但他們同時也在積極地評估自己現有的租賃狀態并密切關注市場的走向。

雖然第二季度上海物流地產的租賃需求整體放緩，但仍有部分第三方物流企業的擴租現象。比如，一家本地第三方物流公司在青浦子市場租賃了9千平方米的面積。

從整個上半年的需求結構來看，依然是三方物流持續主導需求首位，占比達到63%。

據世邦魏理仕報告，化工、鞋服箱包行業的頭部企業重視核心區域的供應鏈布局，年內錄得大面積成交。電商需求也有所回暖，即時零售的高時效性與品類多元性迎合了消費者的需求，成為現階段電商平臺的重點布局方向，錄得頭部電商企業在樞紐門戶青浦的積極布局。

與此同時，消費市場顯現復蘇態勢，錄得食品飲料類在松江干倉和冷庫的新租。制造業方面，則屬醫藥類活躍度有所提升。

分區域來看，由于新增供應的集中入市，導致個別子市場如金山和青浦的空置率上升明顯。不過，租戶仍然重視核心區位的布局，浦東機場、閔行、寶山等多數子市場保持10%以下的低位水平。

世邦魏理仕數據顯示，上半年上海物流地產的整體空置率累計上行5.1個百分點至14.4%。據仲量聯行統計，在二季度較大新增供應的影響下，非保稅物流地產整體空置率上升至13.8%。

租金方面，上海租金報價上半年累計上漲0.5%，報49.7元/月/平方米。

“不同子市場的租金表現持續分化?！敝倭柯撔蟹矫姹硎?，較為穩定和成熟的子市場的租金保持增長，但在新增供應集中的子市場，租金表現則相對疲軟。

今年二季度整體租金保持上漲，但漲幅進一步放緩?！岸径壬虾Ｎ锪鞯禺a整體租金環比小幅上漲0.2%，達到1.58元每平方米每天。”

即便是供應大幅增加，上海物流市場依然可觀。

世邦魏理仕中國區產業地產負責人孫潔表示，上半年短期的集中供應并不會影響倉儲物流市場長期的穩健發展，上海雄厚的制造基礎和多元化消費產業發展將帶動需求端保持活躍。

“伴隨著新能源汽車產業集群的加速集聚和迅猛發展，以及工業品行業的轉型升級，高端制造對于產業鏈供應鏈降本增效的要求提高，相關企業將會更加重視倉儲環節與制造的適配性，倉庫區位選擇尤為重要?！?/p>

此外，內生消費力作為上海核心經濟動能，將會持續吸引電商進行新模式的探索和推動零售行業需求的擴張。預期市場進入存量去化快速通道，空置率將進一步下探，租金將會呈現穩中有升的態勢。

今年下半年新增供應還將繼續處于高位。據仲量聯行統計，年內還有5個新項目完工入市，總建筑面積達43.6萬平方米。因此，受年內剩余新增和近期竣工項目的影響，以青浦、金山和松江等為例的子市場空置率和租金預計還會承壓。

長期看好這一賽道，各物流地產商拓展的步伐還在加快，要搶先占領優質市場。以ESR為例，近期對外宣布在中國西南部廣西南寧建成首個電商物流園，總建筑面積98402.56平方米，包括單層和雙層倉庫。

對此，ESR聯合創始人兼聯席首席執行官沈晉初表示，中國電子商務和數字化轉型的反彈推動了電商物流需求的產生，也是ESR新經濟在中國發展加速的基礎。