8月17日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布《京津廊倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)：解構(gòu)供需的區(qū)位差異》。報(bào)告指出，自2020年以來(lái)，京津廊高標(biāo)倉(cāng)（即高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)物流）存量進(jìn)入加速增長(zhǎng)期，2022年新增供應(yīng)量達(dá)260萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)當(dāng)年存量擴(kuò)容增速高達(dá)28%；在此基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)2023-2025年，年均新增供應(yīng)將保持在210萬(wàn)平方米。

北京6個(gè)高標(biāo)倉(cāng)子市場(chǎng)待去化面積均較少

在區(qū)位、交通設(shè)施配套等關(guān)鍵要素齊備的情況下，高標(biāo)倉(cāng)供應(yīng)量有序穩(wěn)定的增加為租戶選址提供充足空間支持，吸引租戶資源的不斷導(dǎo)入，進(jìn)而促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚的成型和持續(xù)強(qiáng)化，并推動(dòng)產(chǎn)業(yè)（需求）與其空間載體（供應(yīng)）規(guī)模效應(yīng)的同步提升。但現(xiàn)實(shí)中，需求和供應(yīng)的發(fā)展節(jié)奏并非一致。

縱觀京津廊的主要物流子市場(chǎng)，報(bào)告指出，北京馬駒橋及其鄰近的經(jīng)開區(qū)和通州組成的集群、順義空港及其拓展區(qū)（順義其他）組成的集群、大興京南，天津武清、濱海新區(qū)、北辰、西青，有超過十年的高標(biāo)倉(cāng)發(fā)展歷史，均為政府重點(diǎn)規(guī)劃的物流發(fā)展區(qū)域，且出租總面積已形成規(guī)模，因而是京津廊最成熟、規(guī)模和集聚效應(yīng)最強(qiáng)的“基石”市場(chǎng)。

綜合政府規(guī)劃、區(qū)位、周邊重大基礎(chǔ)設(shè)施等多重因素，報(bào)告認(rèn)為，從中長(zhǎng)期的角度看，大興空港和廊坊臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)所組成的大興機(jī)場(chǎng)周邊集群、平谷馬坊和北三縣，有望成為未來(lái)三年京津廊區(qū)域新興物流集聚區(qū)域。

而在去化壓力方面，細(xì)分至每個(gè)子市場(chǎng)，待去化面積最少的六個(gè)子市場(chǎng)均位于北京，其中，馬駒橋和大興京南自成規(guī)模，北京經(jīng)開區(qū)、通州與馬駒橋協(xié)同，這些子市場(chǎng)的去化壓力最小；而順義其他子市場(chǎng)的未來(lái)供應(yīng)可有力補(bǔ)充順義空港，加強(qiáng)兩區(qū)整體的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。

從天津各區(qū)域來(lái)看，西青兼具規(guī)模效應(yīng)強(qiáng)、待去化面積少的優(yōu)勢(shì)，是天津去化壓力最小的子市場(chǎng)；濱海新區(qū)、武清待去化面積體量雖大，但占總存量比相對(duì)均衡，去化難度較為可控；天津空港因機(jī)場(chǎng)效應(yīng)帶動(dòng)，去化壓力也相對(duì)較小。但是，其他子市場(chǎng)短期內(nèi)去化壓力突出。

數(shù)據(jù)來(lái)源/世邦魏理仕研究部

電商及批發(fā)零售首選北京外圍及環(huán)京子市場(chǎng)

報(bào)告指出，第三方物流、電商、批發(fā)零售、制造業(yè)、冷鏈?zhǔn)蔷┙蚶雀邩?biāo)倉(cāng)需求的主要來(lái)源行業(yè)。不同子市場(chǎng)因自身地理位置、交通設(shè)施、周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展等資源特點(diǎn)，對(duì)不同需求類型的吸引力也有所差異。

其中，電商和批發(fā)零售倉(cāng)儲(chǔ)都具有需求面積較大、周轉(zhuǎn)率和時(shí)效要求高等特點(diǎn)，需綜合考量與重點(diǎn)消費(fèi)市場(chǎng)距離、交通便捷度、物業(yè)品質(zhì)和可選度、租金水平等條件，因此，位于北京外圍及環(huán)京子市場(chǎng)因性價(jià)比優(yōu)勢(shì)而成為首選。同時(shí)，天津本地消費(fèi)市場(chǎng)也對(duì)其近郊子市場(chǎng)需求形成支撐。

制造業(yè)方面，在區(qū)位選址上，制造企業(yè)要求盡可能貼近上下游企業(yè)以提升供應(yīng)鏈的協(xié)同。因此，制造業(yè)基地周邊，以及鄰近機(jī)場(chǎng)、鐵路、高速公路、港口等交通設(shè)施的高標(biāo)倉(cāng)更受青睞。

此外，冷鏈方面，租戶對(duì)交通便捷性、物業(yè)配電、環(huán)保、安全和定制要求都高于其他類型租戶。由于北京核心區(qū)域選擇空間極為有限，因此，北京外圍及環(huán)京子市場(chǎng)因距離適中而高品質(zhì)物業(yè)可選度更大，逐漸成為冷鏈租戶首選。作為北方重要的消費(fèi)市場(chǎng)、生鮮和醫(yī)藥進(jìn)口的口岸和集散中心，天津?qū)滏湷桥鋫}(cāng)、港口倉(cāng)和區(qū)域分撥需求都具有重要意義。

數(shù)據(jù)來(lái)源/世邦魏理仕研究部

總體來(lái)看，報(bào)告指出，離京距離和交通設(shè)施，是影響京津廊各子市場(chǎng)需求能量的兩大核心因子。

其中，和北京主城區(qū)（五環(huán)）的車程距離，是識(shí)別子市場(chǎng)需求勢(shì)能的重要標(biāo)準(zhǔn)。基于此，報(bào)告將其分為三個(gè)圈層：第一圈層是距北京五環(huán)30公里內(nèi)，涵蓋北京市內(nèi)發(fā)展最成熟的子市場(chǎng)，平均租金在45-70元/平方米/月之間；第二圈層是距北京五環(huán)30-50公里，涵蓋北京遠(yuǎn)郊和廊坊大部分子市場(chǎng)，平均租金在30-50元/平方米/月之間；第三圈層是距北京五環(huán)50-100公里，涵蓋廊坊和天津部分子市場(chǎng)，平均租金在24-32元/平方米/月之間。

而在交通設(shè)施方面，由于空運(yùn)貨物自身對(duì)運(yùn)輸時(shí)效性和品質(zhì)要求的特點(diǎn)，機(jī)場(chǎng)為鄰近高標(biāo)倉(cāng)導(dǎo)入貨流，尤其是高租金承受能力需求的作用最顯著，順義空港和大興空港是北京租金最高的兩大子市場(chǎng)，天津空港、廊坊臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)則分別比該市平均租金高10%以上。除此之外，港口、鐵路、高速公路也是交通設(shè)施中的關(guān)鍵要素，比如，濱海新區(qū)是京津廊唯一鄰近海港的子市場(chǎng)，因而承載了大量保稅區(qū)、出口加工等特殊需求，租金比天津平均水平高3%。