物流行業的高速發展，也帶火了周邊配套產業。

近日，包括順豐房托、中金普洛斯REIT、嘉實京東倉儲基礎設施REIT等陸續發布二季度業績報告，穩定的出租率支撐倉儲物流經營表現穩健，體現出一定的抗周期能力。尤其隨著疫情后經濟回暖，國內物流地產市場再續高關注度。

在中國電子商務的高速發展、房地產市場遇冷等背景下，物流地產被越來越多的企業盯上，并隨著物流行業的高質量發展，物流地產“內卷”也越來越嚴重，賽道分化、園區選址等問題都在考驗入局者。

大灣區受追捧

“若干設有完善基礎設施細分市場將預期展現出韌性，尤其是包括大灣區的華南地區。”順豐房托在其二季度財報中如此預判。基于這一預判，順豐房托在二季度業績說明會上透露，未來投資將專注于粵港澳大灣區，有望在今年年底公布相關計劃。

作為國內核心經濟區之一，華南地區持續受到物流地產企業的看好，包括普洛斯、黑石旗下的龍地等都在加碼布局。

普洛斯資產中國區聯席總裁趙明琪在接受界面新聞等媒體采訪時，也透露了普洛斯在大灣區加碼布局的計劃。“我們過去對于長三角的投入更大一些，接下來對大灣區的投資建設會加速。理想的狀態是大灣區的資產占比能達到20-25%。”趙明琪說。

據普洛斯官方數據，普洛斯中國在建及在運營的物流及產業基礎設施面積大約5000萬平方米，其中在大灣區就有30多個物流園及產業園，面積約400萬平方米左右。

去年11月，龍地披露即將完成對粵港澳大灣區內面積約28萬平方米的優質現代倉庫的收購，龍地在中國的業務版圖也將大幅擴張。回顧龍地成立以來的多筆投資并購，其標的多在大灣區。公開信息顯示，龍地在廣州、上海等中國主要城市和物流樞紐運營著40多個物流園區。

粵港澳大灣區的GDP總量已經躋身世界灣區前三，營商環境高度開放、消費穩定上漲等原因促進著當地物流設施的發展。CBRE世邦魏理仕的報告指出，粵港澳大灣區物流設施投資市場近年來快速升溫，尤其電商消費進一步發展，加之跨境電商的發展等因素，粵港澳大灣區物流市場將在中長周期內保持良好發展勢頭，帶來更多投資機遇。

物流及產業基礎設施是產業鏈的底盤，也是支持產業升級、推動新經濟發展的重要支點。國家發展和改革委員會綜合運輸研究所所長汪鳴表示，物流的產業價值在特定的空間發揮到極致，將會形成“樞紐經濟價值”，即物流要素聚集起來形成產業集群，通過提高物流的輻射能力，帶動相關產業發展。

在經濟增長的帶動下，大灣區物流地產的租金相對穩定。據仲量聯行近日發布的《2023年第二季度物流地產市場概覽》，盡管多個城市的租金在去化壓力的影響下呈現不同程度的下跌，華南地區和長三角地區部分城市的租金仍保持穩定，其中二季度包括大灣區的東莞、佛山、深圳以及長三角地區的無錫、蘇州、上海租金同比增長在1.5%至3.8%之間。

多方入局，競爭激烈

從普洛斯2003年進入中國市場，到2017年黑石成立龍地，再到如今國內多只倉儲物流REITs上市，物流地產的玩家越來越多，社會資本、專項債、產業扶持資金等從多個領域入局。順豐房托在其二季度財報中預測，物流資產的新供應量將在今年迎來高峰。

所謂物流地產，大多是做基礎空間租賃，服務當地產業和物流企業。以順豐房托為例，順豐房托的投資組合包括4項現代物流物業，香港青衣物業、湖南長沙物業、廣東佛山物業、安徽蕪湖物業。這些資產均位于主要的物流樞紐地帶，為支持順豐的物流運營而建。根據順豐房托發布的財報顯示，公司上半年收益為2.236億港元，同比增長13.2%。出租率為98.2%，投資組合估值為73.776億港元，與去年持平。

嘉實京東倉儲基礎設施REIT也是在相似的商業運作下應運而生。嘉實京東倉儲基礎設施REIT資產包包括位于廊坊經開、武漢東西湖和重慶巴南的三處物流園區。今年第二季度，嘉實京東倉儲基礎設施REIT底層資產出租率100%。結合第一季度來看，上半年嘉實京東倉儲基礎設施REIT收入約5000萬元，凈利潤約1670萬元。

而以百世物流、德邦物流、極兔等快遞公司以及電商平臺為主要客戶的中金普洛斯REIT上半年合計收入近2億元，凈利潤約1730萬元。

地產企業也紛紛入局。2017年，黑石集團在中國設立物流基礎設施管理平臺龍地物流。這幾年發展迅猛的宇培、萬緯、寶灣和易商等國內背景的品牌正在追趕以普洛斯為龍頭的傳統外資品牌。

中國已經成為世界上最大的電子商務市場，全球市場份額約達40%，帶動物流地產高速發展。惠譽評級亞太區企業評級高級董事金泰倫也告訴界面新聞，全球及中國零售從線下轉向線上，加上全渠道的轉變增加了對現代物流設施的需求，由于過去3年新冠疫情的限制，這些需求因素大幅提前。

而對于房地產企業跨界入行，金泰倫分析稱，過去18個月缺乏其他房地產投資機會，住宅房地產表現惡化，辦公樓和零售房地產表現也受到影響。從融資角度來看，物流地產通常被歸類為基礎設施部門，這可能讓許多業主更好地獲得銀行融資。

物流地產的火熱還在不斷衍生出新的機會。仲量聯行的報告指出，隨著物流用地稀缺資源屬性的日益顯著，在各地政府的政策推動下，更多的倉儲+廠房混合型項目在近期逐漸入市。

分化明顯，內卷加劇

物流地產的火熱也吸引了一波波投資熱潮，但市場競爭逐漸加劇，同時高標倉的儲備略顯不足，投資熱度出現分化。

冷鏈是當下物流園區建設中的重點項目之一。今年5月，東莞市麻涌鎮普洛斯東莞新沙物流園開業。東莞市麻涌鎮經濟發展局局長史力軍就此表示，普洛斯東莞新沙物流園的建成有利于完善東莞的冷鏈物流配套，支持當地餐飲產業結構升級。萬科旗下的萬緯物流也受益于冷鏈市場。今年一季度，該公司冷鏈營收14億元，同比增長46.7%，遠高于總營收17.9%的增速。

不過，高標準倉儲物流設備（以下簡稱為“高標倉”）供應總體上仍存在缺口，也給行業帶來了機會。

我國現代倉儲物流設施起步較晚，相對于傳統倉庫，高標倉身兼儲存保管、裝卸搬運、貨物配送等多種功能，處于物流的中心樞紐。如果高標倉占比過低，會造成物流成本居高不下。

還有行業調查顯示，物流地產此前幾年跨步太大，如今預期的投資回報率并不理想，出現大面積空置。此外，很多地方存在過度建設的問題。

金泰倫認為，過去5年物流地產的供應和運營商急劇增加，業主發現與其他房地產投資一樣，倉庫選址非常重要，一些公司試圖將重點放在一線城市到二線城市，但這些地點越來越難以獲得。“位置不太好的資產面臨租金壓力。”金泰倫說，他還表示，全球投資者對中國房地產投資的需求似乎也在下降，這導致近期交易活動減少。

趙明琪也分析稱：“2018年是行業的一個分水嶺。之前伴隨著商流的變革，物流地產一直處于高速發展期，吸引大批玩家進入。2018年后，行業從高速發展轉向高質量發展，物流地產不再是比如何建房子、如何選址那么簡單，玩家的能力開始出現分化。”