2月22日，仲量聯行發布的《中國物流地產市場近期趨勢及展望》（以下簡稱“白皮書”）顯示，2023年，全國24個主要城市物流地產市場全年新增供應共計1179萬平方米，同比上升22%。受此影響，其中約一半城市的空置率同比有所上升。與此同時，各城市的物流地產租金也呈現不同程度的調整，截至年末，只有三分之一的城市的租金較去年同期上漲或持平。

物流地產市場需求側出現新動態

在逐步走向復蘇軌道過程中，中國物流地產市場需求側正在出現結構性的新動態，市場活力顯著增強，推動去化。仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟指出，中國物流地產市場需求側的這種結構性新動態，主要源自經濟新業態和新動能的快速發展，促進了物流地產市場進一步回升向好、實現供需平衡。

經濟新動能發展的基礎是居民消費潛能的激發釋放。隨著各項積極政策效應逐步顯現，城鄉居民收入也在逐步恢復，釋放線上線下消費潛力，促進以第三方物流、傳統電商為代表的物流租賃需求保持平穩增長態勢。尤其是在新增供應較為集中的市場，由于成本優勢的顯著提升，包括生活消費品等零售類需求在內的傳統需求將被進一步釋放。

經濟新業態涌現帶來結構性機會

近年來，居民消費行為模式更趨理性和追求性價比。仲量聯行觀察到，消費行為模式的轉變催生了經濟新業態，而各類新業態也給物流地產市場帶來了結構性機會。物流地產市場恢復的進程并不統一均衡，市場表現將更趨分化。

百花齊放的新業態中，短視頻與直播電商的快速發展對物流地產市場需求側影響尤為明顯。在政策利好、技術進步、消費模式轉變等因素驅動下，直播電商份額呈現不斷擴增趨勢。2023年“雙十一”期間，直播電商在電商市場的份額從2021年同期的7%快速增長到18%。不同于傳統綜合電商擁有較多自營業務，通常作為獨立主體租賃倉庫，短視頻與直播這類新興電商往往通過委托第三方物流公司和供應鏈管理公司提供倉儲配送服務，供應鏈被進一步整合重構。伴隨網上零售格局的重構，電商物流市場倉儲需求來源同步轉向，傳統電商與新興電商倉儲需求也將呈現此消彼長的趨勢。

另一方面，消費行為模式的迭代與經濟新業態的蓬勃發展也在全球范圍內形成協同效應。依托中國完整的產業鏈，中國商品不斷提升其在全球市場中的競爭力，為中國跨境電商企業出海擴張提供了堅實的產業基礎。而各跨境電商平臺供應鏈生態體系中，華南地區更是占據至關重要的中心地位。

在跨境電商需求主導下，2023年，廣州、深圳、東莞、佛山和惠州等華南五市非保稅物流市場錄得約235萬平方米凈吸納量，創下歷史新高，在全國范圍內表現亮眼。其中，不少跨境電商企業更是持續積極布點及擴張其物流倉儲網絡，正在洽談未來1-2年的大型擴租與新租賃計劃。跨境電商企業在持續深耕全球市場、加大全品類布局的同時，依托傳統互聯網與移動端短視頻相結合的模式輸出中國商品的新一代外貿業態將會蓬勃發展，其物流倉儲需求在一定時期內有望持續。

新質生產力促進市場需求整合重構

戰略性新興產業是培育發展新質生產力、獲取未來競爭新優勢的關鍵領域。白皮書指出，隨著“雙碳”戰略的持續推進，新能源汽車產業深刻改變了原有汽車產業上下游供應鏈模式，將進一步促進外部物流倉儲需求的整合和重構。

在一些新能源產業較為集聚的城市，上游零部件制造商正將輕生產制造環節整合到鄰近工業區的物流倉儲項目中。隨著新能源汽車供應鏈復雜度增加，新能源車企也更加需要依賴第三方供應鏈服務商來統籌協調零部件企業和加強相關物流倉儲的管理，這一需求在非頭部車企中更為顯著。在下游環節，隨著新能源汽車交付、售后維修需求上升，整車交付中心、區域售后零部件倉庫、維修中心的需求也在進駐位于城市近郊的高標倉，當前，該類需求以華東及華西部分城市尤為明顯。

中國物流地產市場有望蓄力復蘇

展望未來，傳統租賃需求托舉市場基本面。第三方物流、電商及制造業等傳統租賃需求預計將保持平穩增長態勢。非傳統租賃需求貢獻力度加大，以新興電商平臺（包括跨境電商平臺）及高端制造業為代表的非傳統租賃需求將作為市場中不可忽視的新興力量，帶動需求端的結構性升級和持續回暖。仲量聯行預計，中短期內非保稅物流倉儲市場供需平衡有望進一步改善。

仲量聯行中國區產業與物流服務部總監尹鴻表示：“隨著地方政府發力‘工業立市’從而更傾向提供較多面向生產型制造業的工業用地，合規化和市場化的倉儲市場供應將保持穩定；且由于倉儲作為消費及工業必不可少的供應鏈環節，需求將會隨社會經濟發展持久增長，入駐率、去化周期及租金走勢等資產表現基本面必將向好。”

同時，物流投資市場有望迎來深耕機遇。對于部分投資者而言，短期受到風險溢出影響的核心資產或將成為入局物流投資市場的理想標的；同時，重點市場的開發型項目將得到內外資投資者重點關注。秉持長期主義的投資者以及均衡的投資結構，也將推動物流投資市場穩步邁入新一輪擴容，進一步促進市場活躍度、改善資產流動性。