外資PE們排隊奔赴中國購買物流地產(chǎn)。而作為全球最大的另類資產(chǎn)管理公司，黑石集團格外“彪悍”，從上海的首筆投資到對廣州空港物流園的全面收購，再到如今對東百集團資產(chǎn)的再度溢價接盤，黑石以其雄厚的資本實力，迅速在中國的物流地產(chǎn)行業(yè)中，開啟屬于自己的“大航海時代”。

全球最大的另類資產(chǎn)巨頭黑石集團又有了新動作。

8月9日晚間，東百集團發(fā)布公告稱，公司擬將間接持有的4家參股公司的20%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給黑石集團關(guān)聯(lián)基金旗下相關(guān)子公司，受讓方最終控制人為美國上市公司Blackstone Inc.

從公開信息可得，東百集團本次轉(zhuǎn)讓股權(quán)的公司均為物流地產(chǎn)類子公司，分別為佛山樂平、天津?qū)幒印⒊啥夹陆蚣胺鹕教J苞4個倉儲物流項目的開發(fā)建設(shè)運營主體。

事實上，早在2018年至2020年，東百集團就已先后將上述四家標(biāo)的公司的80%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給黑石集團關(guān)聯(lián)基金項下子公司。也就是說，當(dāng)前黑石集團已經(jīng)全資控股了東百集團設(shè)立的這4家物流地產(chǎn)類子公司。

除了這4家公司外，在中國，黑石在物流地產(chǎn)的布局步伐顯然在加快。2013年，黑石在中國開啟物流地產(chǎn)布局，首筆投資投向了上海的物流開發(fā)項目。2017年，黑石在中國設(shè)立了多元資產(chǎn)管理平臺“龍地”，背靠黑石的資金實力，龍地很快成為國內(nèi)領(lǐng)先的物流綜合服務(wù)供應(yīng)商之一。

種種跡象表明，素有“PE之王”稱呼的黑石集團正在中國的物流地產(chǎn)行業(yè)“跑馬圈地”。

黑石接盤東百集團資產(chǎn)

乍暖還寒的百貨市場，深深影響各家百貨上市公司。

相比于其他百貨公司，崛起于福建的百貨公司——東百集團的業(yè)績較為出色。據(jù)其披露的2023年年報顯示，報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)總收入18.86億元，同比增長12.84%；歸母凈利潤3504.54萬元，同比增長60.89%。

不過，在實現(xiàn)出色業(yè)績的背后，東百集團的財務(wù)壓力卻已經(jīng)“深入骨髓”，財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至去年年末，短期借款較上年末增加73.96%，占公司總資產(chǎn)比重上升4.74個百分點，短期借款、其他流動負債為53.76億元，約占總資產(chǎn)的36.97%，而該公司的貨幣資金僅為2012.86萬元。

或受此影響，東百集團持續(xù)出售旗下資產(chǎn)以求“回血”。

8月9日晚間，東百集團公告稱，公司擬轉(zhuǎn)讓間接持有的佛山睿優(yōu)倉儲有限公司（以下簡稱“佛山睿優(yōu)”）、天津興建供應(yīng)鏈管理有限公司（以下簡稱“天津興建”）、成都欣嘉物流有限公司（以下簡稱“成都欣嘉”）及佛山睿信物流管理有限公司（以下簡稱“佛山睿信”）4家參股公司的20%股權(quán)受讓方系的最終控制人為美國黑石集團，合計為人民幣2.79億元，全部采用現(xiàn)金方式支付。

這部分資產(chǎn)對于東百集團來說仍是“現(xiàn)金奶牛”。東百集團表示，本次轉(zhuǎn)讓4家目標(biāo)公司20%股權(quán)減少本年度投資收益約1400萬元。

此外，佛山睿優(yōu)、天津興建分別于2019年向相關(guān)金融機構(gòu)申請了3億元、3.3億元的固定資產(chǎn)借款，上述公司及其東百集團為上述借款分別提供資產(chǎn)抵押、股權(quán)質(zhì)押等擔(dān)保方式。因此，在佛山睿優(yōu)、天津興建20%股權(quán)交割前將完成相關(guān)股權(quán)質(zhì)押解除手續(xù)，該公司對上述參股公司借款的擔(dān)保責(zé)任亦隨之解除。

事實上，這不是東百集團第一次轉(zhuǎn)讓旗下資產(chǎn)。回顧東百集團物流板塊的的發(fā)展歷史，上市初期，該公司最初專注于百貨零售和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，直至2016年，東百集團開始實施多元化戰(zhàn)略，并將物流地產(chǎn)作為其重點發(fā)展領(lǐng)域。

據(jù)了解，在物流產(chǎn)業(yè)的早期發(fā)展中，東百集團依托大股東中聯(lián)集團的土地獲取能力和資金支持，通過收購股權(quán)、購買資產(chǎn)和競買等多種方式，在環(huán)京和環(huán)廣地區(qū)進行了戰(zhàn)略布局。

2018年物流業(yè)務(wù)換帥，擁有普洛斯任職史的王海峻履新。以此為基礎(chǔ)，東百集團陸續(xù)從普洛斯、萬達集團、復(fù)星地產(chǎn)等企業(yè)挖角積累了不少人才，并組建了一支新團隊。

同時，東百集團提出物流板塊要采用輕資產(chǎn)運營思路，以及“投-建-招-退-管”的閉環(huán)運作模式，推崇收并購獲取熟地開發(fā)，并強調(diào)對各倉儲物流項目快速的投資、建設(shè)、運營、退出并保留管理權(quán)，實現(xiàn)滾動經(jīng)營和資金閉環(huán)。

當(dāng)年，黑石集團就作價2.84億元收購了東百集團旗下佛山睿優(yōu)80%股權(quán)。隨后在2019年-2020年，東百集團又分別以3.52億元、1.77億元和2.70億元的價格，將天津興建、成都欣嘉和佛山睿信80%股權(quán)先后轉(zhuǎn)讓給黑石集團。

加上這這次2.79億元的收購價，來自美國的黑石集團已經(jīng)從東百集團手中購買了約13.62億元的資產(chǎn)。

除了向黑石出售資產(chǎn)外，2022年東百集團還曾將位于長三角的嘉興王店、常熟經(jīng)開南和常熟經(jīng)開北倉儲物流項目轉(zhuǎn)讓給領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金。建筑面積合計約19.21萬平方米。

黑石集團的物流地產(chǎn)生意經(jīng)

從交易價格來看，黑石從東百集團中購買這4家公司20%股權(quán)的價格并不便宜。

公告顯示，佛山睿優(yōu)、天津興建、成都欣嘉及佛山睿信這4家公司的評估價值分別較賬面價值增加224.49%、18.27%、133.46%、314.59%。

以此計算，經(jīng)過高增值后，這4家公司20%的股權(quán)評估價值約為2.64億元。而黑石集團卻愿意在這個基礎(chǔ)上再溢價5.68%，最終成交價達到了2.79億元。高溢價或說明了黑石集團對于中國物流類地產(chǎn)未來趨勢的看好。

據(jù)了解，作為華爾街最大的私募股權(quán)巨頭、全球最大的另類資產(chǎn)管理公司，物流地產(chǎn)，一直以來都是黑石集團在全球的投資主題之一。

自2010年，黑石通過200多筆交易收購了全球超過10億平方英尺的物流地產(chǎn)。對于該領(lǐng)域的布局決心，黑石總裁曾在財報電話會上直言，“我認為我們從未見過比這更好的基本面。”

而在中國，黑石在物流地產(chǎn)的布局步伐也顯然在加快。

2021年5月，黑石集團董事長、首席執(zhí)行官兼聯(lián)合創(chuàng)始人蘇世民曾表示，在中國房地產(chǎn)領(lǐng)域，黑石非常重視倉儲和物流，這是網(wǎng)絡(luò)購物和其他線上活動的物流鏈中的一環(huán)。

2013年，黑石在中國開啟物流地產(chǎn)布局，首筆投資投向了上海的物流開發(fā)項目。2017年，黑石在中國設(shè)立了多元資產(chǎn)管理平臺——上海龍地商業(yè)管理有限公司（以下簡稱“龍地”）。

在黑石的物流地產(chǎn)布局中，大灣區(qū)和華東地區(qū)向來是黑石集團發(fā)展物流地產(chǎn)的重點區(qū)域，除了從東百集團手中收購相關(guān)資產(chǎn)外，黑石還把目光瞄向了同樣陷入“流動性危機”的富力地產(chǎn)。

2020年11月，黑石集團從富力地產(chǎn)手上收購了其唯一的物流園——廣州空港物流園70%股權(quán)，僅僅一年后，黑石集團又收購了該物流園剩余的30%股權(quán)，付出的代價共計約為82.63億元。

據(jù)了解，廣州空港物流園位于廣州市花都區(qū)，是粵港澳大灣區(qū)內(nèi)最大的城市物流園區(qū)。對于這次收購行為，黑石集團相關(guān)負責(zé)人也表示，拿下這個物流園區(qū)，使其在中國的物流投資組合大幅擴張了近三分之一。

依靠股東強勁的資本實力，據(jù)龍地物流官網(wǎng)顯示，目前，龍地服務(wù)的客戶涵蓋電商、零售、第三方物流、快遞快運、制造業(yè)等行業(yè)。同時，龍地在19個城市進行了投資，管理著40多個物流園區(qū)，總建筑面積已超500萬平方米。

物流地產(chǎn)的“大航海時代”

黑石能夠頻頻出手，也是基于手中握著充足的資金。

目前，黑石集團是坐擁1萬億美元管理規(guī)模的私募股權(quán)巨頭。據(jù)黑石集團發(fā)布2023年度第二季度財務(wù)報告，該公司資產(chǎn)管理規(guī)模突破1萬億美元，成為全球首家實現(xiàn)這一目標(biāo)的另類資產(chǎn)管理公司。

2024年4月18日，黑石發(fā)布2024年第一季度業(yè)績，報告顯示其資產(chǎn)管理規(guī)模增長了7%，達到1.06萬億美元。

不過，在黑石加大對中國物流資產(chǎn)的投入之時，各路資本都在摩拳擦掌，同時期，博楓、東久新宜、易商紅木等具有外資背景的平臺都在積極募集投資物流資產(chǎn)的基金，持續(xù)加碼該板塊。

以“老對手”博楓為例，同樣作為全球規(guī)模最大的另類資產(chǎn)管理公司之一，博楓在中國的布局也在不斷加快。

自2013年成為中國新天地集團的基石投資者，博楓已在中國市場深耕11年時間。這期間，博楓在中國的在管資產(chǎn)規(guī)模已發(fā)展到170億美元，并在中國完成了一系列投資。包括2014年，博楓收購物流倉儲品牌蓋世理；2016年，博楓對蓋世理進行品牌重塑，打造博楓地產(chǎn)物流平臺；2017年，博楓收購沃爾瑪東莞物流倉儲用地。

2022年初，紅杉中國新基建股權(quán)投資基金完成募集，其中，博楓資產(chǎn)管理公司是該基金最大LP。

此外，私募股權(quán)巨頭凱雷很早就“押注”中國物流資產(chǎn)。據(jù)了解，凱雷早在2013年8月與物流倉儲開發(fā)商宇培合作，包括收購其五個已建成的倉儲項目49%股權(quán)，以及對在建12個倉儲開發(fā)項目投入占比49%的股權(quán)投資。

高盛也在2022年與森瑤中國成立了合資公司，首期投資約6.75億美元，在中國收購、開發(fā)和運營一線城市及周邊核心城市的新型工業(yè)、物流、冷鏈等新基建項目，首批種子項目是4個位于大上海地區(qū)共計24萬平方米的倉儲資產(chǎn)。

或為了加強自身的競爭力。去年以來，黑石集團開始在中國私募市場發(fā)力。中國證券投資基金業(yè)協(xié)會網(wǎng)站的信息公示顯示，去年3月15日，黑石上海正式成立，后于8月21日在中國證券投資基金業(yè)協(xié)會完成登記。

在上海辦公室落地后，黑石備案了第一只產(chǎn)品。根據(jù)中國證券投資基金業(yè)協(xié)會網(wǎng)站，4月26日，黑石上海成立了“黑石海外投資1號私募證券投資基金”。這是黑石獲得QDLP資格后，首次向中國投資者提供私募產(chǎn)品。

如今，黑石再出資2.79億元從東百集團手中收購物流地產(chǎn)，顯示出其對中國物流地產(chǎn)行業(yè)“鐵王座”的勢在必得。