近日，多家房地產服務機構先后發布2024年度數據。成都2024年零售地產空置率同比下降，物流地產的客戶由傳統電商、商超，向平價電商、零食量販企業轉變。

空置率、租金和凈吸納量，是衡量各類地產市場的關鍵指標。由于樣本選擇不同，各家機構數據稍有差異，但其報告中的共性趨勢明顯。微成都從房地產服務機構“五大行”中的仲量聯行了解到，成都2024年零售地產市場的新增供應大幅回升，運營商通過“先填后調”策略，修復空置率。物流地產市場方面，高標準倉庫凈吸納量同比增長35.2%至32.9萬平方米，帶動整體空置率同比繼續下探1.7個百分點至6.7%，為近十年最低水平。其主力租戶行業在2024年經歷較大更迭，平價電商、零食量販等新興平價消費業態發展加速，替代傳統零售行業。

仲量聯行《2024年成都商業及物流地產市場報告》 圖源：受訪者

零售地產空置率降低

運動品牌租戶表現亮眼

世邦魏理仕數據顯示，2024年成都新增零售物業面積70.3萬平方米，同比上升48.6%，使得成都零售地產存量面積破1100萬平方米，居全國第三。從租戶類型來看，戶外運動、雜貨玩具店(含二次元店）、珠寶配飾、運動娛樂(含寵物互動)、烘焙甜品加速擴張。

仲量聯行也觀察到運動品牌成為零售項目招商的重點調改方向，因為消費者對運動專業性、功能性需求提升，為更多細分運動品牌打開市場，小眾運動品牌首進成都，如法國足護品牌SIDAS、瑞典戶外運動品牌Houdini、日本滑雪服品牌Goldwin等。運動品牌作為當下為數不多的擴張業態，成為商場招引和調改重點，如成都萬象城B館低區從精品女裝調整為運動戶外，引入Kolon Sports、Wilson、The North Face、Houdini等品牌。在這樣的背景下，正餐消費降頻減檔，情緒賦能的娛樂體驗業態擴張活躍，成為年內租賃需求主力。為適應市場變化，“先填后調”策略成為零售運營商的普遍選擇，市場空置率明顯修復。

對于成都零售市場的下一步，仲量聯行判斷，2025至2028年，成都零售預計將再度回歸低供應時代，年均供應回落至40-45萬平方米，約為高峰期的一半，商業開發停止向外無限制擴張，轉向在現有地理空間的加密布局。仲量聯行中國區零售地產及消費研究負責人朱建輝告訴微成都，成都零售地產的供給側，從早期優質供應不足的短缺困境，轉為階段性、區域性過剩的發展現狀。未來存量商業調改將成為市場發展主旋律。

戴德梁行觀察到，2024年，隨著消費者的年輕化，?性價?的基礎時尚和個性化的運動潮流品牌迎來發展期，春鹽商圈仍是這些品牌選址最喜愛的區域。

對于未來發展，戴德梁行預計成都非標商業和社區商業將成為成都商業市場發展的主要動力之一。由于傳統商業存量規模較大以及消費者年輕化等因素，成都的非標商業形態得以迅速擴張，比如玉林、東郊記憶等項目。2024年成都新開出的CPI，贏得了大量的熱度和流量。

國補帶動物流地產需求

平價量販零食取代傳統商超

物流地產方面，據仲量聯行，2024年四季度消費高峰期，疊加政府消費補貼及商家大促，顯著帶動倉儲需求釋放，凈吸納量錄得約28萬平方米，推動2024年單季吸納量首次回正，空置率環比下降2個百分點至9.7%。

從物流地產的客戶需求來看，平價量販零食取代傳統商超，加碼大面積倉儲需求。GeoQ智圖數據顯示，2024年上半年，全國38家連鎖超市品牌共計新開店512家，關店835家，開閉店比為0.61，傳統超市收縮趨勢較為明顯。與此相對，量販零食在2024年開啟加速拓店模式。2024年前三季度，全國13家量販零食品牌共計新開門店數量6406家，閉店數量1477家，開閉店比為4.34，其中第三季度這一比例進一步增長至6.13。在其門店選址中，新一線及二線城市占比約28%，三線及以下城市占比為65%。相較于傳統連鎖商超在新一線及二線城市51%的開店占比，量販零食面向下沉市場的策略更加清晰。激進的開店速度和廣泛的城市覆蓋面，讓各家零食企業的省級及區域級分撥倉需求面積不斷增長。年內，零食有鳴、趙一鳴（合并零食很忙后）在成都持續錄得大面積擴租，并從單點發展為多點位區域分撥倉庫。

同時，平價電商取代傳統電商。過去十年，中國快遞業務量高增長的背后是蓬勃發展的中國電商產業。而隨著該賽道領跑者從傳統電商轉向平價電商，以京東物流和菜鳥物流為代表的傳統電商自有快遞物流業務開始放緩，倉儲需求停滯不前。而大量第三方快遞物流企業背靠GMV高增長的平價電商平臺，業務量依然穩中有升。不僅如此，平價電商遠高于傳統電商的退貨率也讓逆向物流（商品從消費者手里回運至電商平臺商家的物流服務，通常服務于退換貨）這一小眾賽道的業務規模持續壯大，進一步推升市場快遞業務量。年內快遞企業擴租活動對波動的傳統電商倉儲需求形成替代。

對于物流地產，仲量聯行判斷，2025年起，市場供需趨于平衡，消費行業的倉儲物流需求預計穩定增長。仲量聯行華西區產業與物流服務部負責人尤鵬偉向微成都判斷，成都是中國西南地區消費品交運樞紐城市，消費品行業長期主導物流倉儲需求，未來持續活躍的大宗商品及耐用消費品升級消費將為成都物流地產創造一系列增量需求。